أحدث تعديلات قانون ضريبة التصرفات العقارية في مصر -العوائد سابقًا-

هل تعرف أن تأخير سداد ضريبة نقل الملكية في مصر قد يكلفك 40% زيادة؟ هذه الغرامة غير المعروفة تفاجئ الكثير من المشترين والبائعين، محولة الضريبة البسيطة (2.5%) إلى كابوس مالي. سواء كنت تشتري أول منزل لك أو تدير محفظة عقارية، فهم آخر تعديلات قانون الضريبة العقارية قد يوفر لك الكثير. نكشف لك أهم تغييرات 2024 وكيف تتعامل مع النظام دون دفعة مبالغ زائدة.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟ (العوائد سابقًا)

ضريبة نقل ملكية العقارات (المعروفة باسم "ضريبة بيع العقار" أو العوائد سابقًا) هي ضريبة لمرة واحدة تُفرض عند نقل ملكية العقار، وعادة ما يدفعها البائع. تُحسب الضريبة بنسبة 2.5٪ من القيمة الرسمية للعقار (المحددة من قبل مصلحة الضرائب) أو سعر البيع الفعلي (أيهما أعلى). تنطبق هذه الضريبة على عمليات البيع والهبات والميراث للعقارات، مع بعض الإعفاءات مثل شراء أول منزل (لقيم أقل من 2 مليون جنيه) والتنازلات بين الأقارب المباشرين (الزوجين، الآباء، والأبناء). يجب على المشتري أيضًا دفع رسوم التسجيل (1-3٪ من قيمة العقار) لدى الشهر العقاري لإتمام نقل الملكية.

من هو الملزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة نقل الملكية العقارية (2.5٪ من قيمة العقار) هي مسؤولية البائع في الغالب، سواء في حالة البيع أو الهبة أو النقل. لكن إذا امتنع البائع عن الدفع، يصبح المشتري مسؤولاً عن سداد الضريبة قبل إتمام العملية لدى الشهر العقاري. تُستثنى بعض الحالات، مثل الميراث بين الأقارب المباشرين وشراء أول سكن بقيمة أقل من 2 مليون جنيه. أما عمليات نقل العقارات التجارية فلا تحصل عادةً على إعفاءات. يُنصح الطرفان بالتأكد من الالتزامات الضريبية مبكراً لتجنب الغرامات أو التأخير.

آخر تعديلات قانون ضريبة التصرفات العقارية

شهدت مصر مؤخرًا تعديلات مهمة على قانون ضريبة المعاملات العقارية (القانون رقم 196 لسنة 2008 وتعديلاته)، تهدف هذه التعديلات إلى تشجيع تملك المساكن ومكافحة التهرب الضريبي، وتسهيل الإجراءات الرقمية. أبرز هذه التعديلات:

1. رفع حد إعفاء المشترين لأول مرة زاد الحد المعفى لـشراء أول سكن من 2 مليون جنيه إلى 3 ملايين جنيه (تعديل 2023)، بشرط ألا تتجاوز المساحة 200 متر مربع.
2. تشديد عقوبات التهرب الضريبي عدم الإعلان عن المعاملات العقارية يعرض المُخالف لغرامة تصل إلى 40٪ من الضريبة المستحقة (مقابل 20٪ سابقًا).
3. إلزامية الدفع الإلكتروني أصبح سداد الضريبة إلكترونيًا عبر بوابة مصلحة الضرائب إلزاميًا (لا يُقبل الدفع نقدًا).
4. تخفيض مؤقت للعقارات التجارية خصم 50٪ لمدة عام (مبادرة 2024) على ضريبة نقل ملكية العقارات الصناعية/التجارية لتحفيز الاستثمار.

ما هي حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر؟

تتضمن ضريبة نقل الملكية العقارية (2.5٪ من قيمة العقار) إعفاءات مهمة لتخفيف الأعباء عن معاملات محددة.

• المشترون لأول مرة معفيون للعقارات التي تقل قيمتها عن 3 ملايين جنيه (تعديل 2023)، بشرط ألا تزيد المساحة عن 200 متر مربع.
• التنازلات بين الأقارب المباشرين (الزوجين والآباء والأبناء) عبر الميراث أو الهبة معفاة أيضًا.
• كما تُعفى الهيئات الحكومية والجمعيات الخيرية ودور العبادة (مثل المساجد والكنائس) عند الشراء لأغراض غير تجارية.
• في حالات الميراث، يدفع الورثة فقط رسوم التسجيل (1–3٪) إذا لم يتم بيع العقار.
• العقارات التجارية غير مشمولة بالإعفاء إلا في حالات مؤقتة (مثل خصم 50٪ للمنشآت الصناعية لعام 2024).

كيف يتم حساب ضريبة التصرفات العقارية؟

الحساب الصحيح لضريبة نقل ملكية العقارات في مصر (2.5%) يمكن أن يوفر عليك الغرامات أو المبالغ الزائدة.

1. تحديد القيمة الخاضعة للضريبة

الضريبة تُحسب على 2.5% من القيمة الأعلى بين:

• التقييم الحكومي الرسمي: تحددها مصلحة الضرائب المصرية بناءً على الموقع، المساحة، ونوع العقار.
• سعر البيع الفعلي: المبلغ المتفق عليه في عقد البيع.

2. تطبيق الإعفاءات (إذا كنت مؤهلاً)

• المشترون لأول مرة معفون من الضريبة إذا كان العقار بقيمة 3 ملايين جنيه أو أقل و مساحته 200 متر مربع أو أقل.
• التحويلات العائلية:معفاة بين الأزواج، والآباء والأبناء (الميراث أو الهبات).
• العقارات التجارية لا تشملها هذه الإعفاءات.

3. حساب الضريبة

استخدم حاسبة النسبة المئوية من وافِق لحساب ضريبة التصرفات العقارية

4. إضافة رسوم التسجيل (على المشتري)

• 1-3% من قيمة العقار تُدفع للشهر العقاري.
• عادةً 2% للعقارات السكنية.

بينما تبدو ضريبة الـ2.5% واضحة، فإن الأخطاء البسيطة في التقييم أو الإعفاءات قد تكلفك آلاف الجنيهات. دائماً راجع حساباتك مع مصلحة الضرائب المصرية أو مستشار قانوني قبل إتمام معاملاتك العقارية.

اقرأ أيضًا: الإعفاءات الضريبية العقارية في مصر: الشروط وكيفية التقديم.

الأسئلة المتداولة حول ضريبة التصرفات العقارية

ما هي أماكن سداد ضريبة التصرفات العقارية؟

يجب دفع ضريبة نقل الملكية العقارية (2.5٪) إلكترونيًا عبر بوابة مصلحة الضرائب المصرية، حيث لم يعد السداد النقدي مقبولاً. بعد الدفع، يُقدم إيصال السداد مع مستندات العقار إلى مكتب الشهر العقاري لإتمام نقل الملكية.

ما هي عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية؟

• غرامة تأخير شهرية 2٪ من المبلغ غير المدفوع، بحد أقصى 40٪ من قيمة الضريبة الأصلي.
• كما يتعطل تسجيل العقار لدى الشهر العقاري حتى سداد الضريبة والغرامات، مما يمنع نقل الملكية.
• لمصلحة الضرائب سلطة تجميد أصول البائع أو اتخاذ إجراءات قانونية في حال التأخير الطويل.
• في حالات التهرب الضريبي المتعمد (مثل الإبلاغ عن سعر بيع أقل)، تُفرض غرامة واحدة 40٪ من الضريبة المُتهرب منها، مع احتمال توجيه تهم جنائية، كما يُخاطر المشترون بإبطال عقد الشراء إذا لم تُسدد الضريبة.